北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
(资料图片)
个人基本情况：非京户口，外地两套房子估值280左右，有过一次贷款记录，目前已还清，可以卖掉一套剩一套学区房，孩子入学用。预计孩子上小学，老婆需要带孩子离京上学。北漂多年，想趁着有资格在北京上车一套房子，主要考虑保值和将来万一需要现金的时候好出手，另外就是激活北京的公积金余额以及将来按月的提取。自己不一定会住，但预计会持有周期较长。
预算：卖掉一套外地房子后，预计首付可以凑到350左右，总价考虑400到500之间的，贷款尽量少点，因为将来还有卖掉留下的学区老破小换学校附近能住的房子的考虑。
当前选择：
1、常营柏林爱乐三四期70平左右的可以改两居的一室一厅，看目前成交420左右，单价6左右，压力会比较小。
2、回龙观领秀慧谷C区57平的一室一厅，目前看成交430左右，房子和物业感觉比柏林爱乐要好些，但是单价7.4感觉有点贵，也不太好改两室。
3.、目前还关注到了北苑家园望春园，460左右可以买65平左右的可以改两室的一室一厅。不过相比柏林爱乐和领秀慧谷C区11层的板楼，这里是25层左右的塔楼，三梯十一户。经济压力上还算可以接受。
4、回龙观或者亦庄的新房两室，总价450到520之间，首付基本需要400左右，需要再多等半年到一年。亦庄会更便宜些，还贷压力倒是不大，但是这样将来外地再换居住性好的房子压力会大点。
当前在望京互联网大厂做研发工作，职业上目前已遇到天花板，并且马上35岁，虽然绩效一直不错，但是也不能保证哪天会领大礼包，所以希望房租能覆盖房贷，这样基本不会出啥问题。如果从保值的角度考虑，应该怎么选择会比较好呢？
A：
1、怎么选择比较好？感觉有点儿乱，还是先明确是自住为主还是保值为主吧，在预算不是太高的情况下不太好兼顾，得做些取舍。
2、新房我不熟，不方便进行比较，这最好咨询中介，他们卖房的更熟悉。不过一般来说是注重自住买新房，注重保值买二手的。如果不一定会住，那买了新房出租可有点儿亏。相当于买辆新车租出去跑滴滴似的，租金未必高，损耗还大。当然如果真的是价格能做到倒挂也行，我猜不着什么楼盘，问当地卖房的吧。
3、在不看具体房源的情况下，如果是我首选领秀慧谷，之后是柏林爱乐，再之后是望春园。仨板块都中等吧，都不算赢了大盘，但相对来说回龙观更强，毕竟码农多，撑住了价值。常营也是年轻人多的板块，流动性或许更强。老北苑就弱点儿了，望春园算其中不错的，但也就是户型好的才没落后。
不过尽量不买改过的户型，除非是自住需求，否则也尽量不改。真要是好改我们开发商自己就直接设计了，不会把多赚钱的机会留给业主。未必改的多好，将来出手时也不好收回装修成本，哪个买家都会拿改造说事儿。
另外首选板楼，塔楼在2003年后就不太受追捧了，排序基本都在板楼之后。除非是户型朝向真好的，否则都略弱一些。
4、简单就这情况吧，具体房源我不好评价，不到现场的话看户型图都没用。我是感觉需求有点儿多，都想兼顾不太容易，还是适当取舍吧。比如70平的一居就偏大了，所以升值普通。自住合适，投资的话尽量选这面积的小两居，别改过的，但价格估计就比6万高了，只能取舍。
仅供参考。
二
Q:
扬州水乡独栋别墅可以买吗？有什么硬伤？快退休了，想把丰台总部基地的联排和丽泽的三居室卖了，刚好换一个扬州水乡独栋别墅。看上那个院子了。
A：
1、没什么硬伤，顶多是房龄稍微老点儿而已，对于别墅来说也无所谓。真要是喜欢就买来自住呗，房子本来就是用来住的。
2、不过考虑好，这地段儿比较普通，从保值角度来说弱了点儿，无论是别墅还是普宅，都弱于丰科园和丽泽。
这我也没看出来是否有保值的需求，如果真的是退休居住也就无所谓了，反正也不再卖。算我多嘴吧，简单说几句。别墅这种产品在不是主流，无论哪种类别，全北京的别墅中一个跑赢大盘的都没有，除了产业区周边的几个，其他全部跑输。丰科园附近的算不错的，产业区周边，如果是棉花城或大溪地的就基本跟上了北京大盘，但也不算多强。其他的国际花园和九号公馆就弱多了，四环内的帝京花园更弱。
那既然是丰科园总部基地附近的别墅都保值弱，扬州水乡所在的豆各庄就更不算强了呗，否则也不会这价格。这都甭对比了，没什么意思。以后有可能在某阶段内跟上大盘，但不敢说能逆转趋势。
3、总之就是自住为主，别墅这种产品绝大多数都这种情况。
仅供参考。
三
Q:
我们是两个非京籍，自己在北京打拼，目前年收入有稳定在300~400万。孩子26年上学，目前在国美第一城有套2居室，手上有600万现金。为了孩子上学和生二胎扩大面积，打算继续攒钱到2025年手上差不多有1000万买房。
想先跟您讨论下我们思路有没有大问题：一是卖国美，预算到1600买个140平的四居；二是不卖，预算1200买个100平多点的三居，相当于留一套国美投资用。不考虑居住质量区别的话，您觉得哪种更合适和常规？
关于选择小区，我们的目标是，在朝阳，通勤不远（工作在大望路和亮马桥），学校还不错，价格在单价10-12万之间，小区不要太破。目前觉得最适合的是珠江帝景，作为最安全选项。同时也看上了东坝龙湖天璞，小区漂亮很多，但是看您的文章说二手房业主不一定能上北中，虽然中介都说可以，是不是还是有风险？也想看看您看我们这个需求有没有其他类似的小区推荐？
A：
1、国美不算太好的投资小区。这也就是在朝青这种板块，地段儿价值导致没落后，但不算多占优的，跟华纺等小区相比的话略弱一些。所以干脆就一步到位吧，要不然过几年弄不好还是折腾置换，那就浪费了税费成本，不少钱呢。
2、单从小区来讲我认为龙湖天璞更合适。虽然前期有保障房的纠纷，但从价格走势来看没受什么影响，挺好的。也没有学区溢价，性价比在朝阳也算正常的。
之前我说的北中是指本校，现在中介说的估计是分校了，东坝差不多都是北中的挂名校了，哪个小区都能上。但这和北中就关系不大了，这种掐尖儿校很难把资源和教育模式普及到分校。参考人大附中吧，分校遍地开花，但成绩好的比例不是太高。
3、从学校讲那就是帝景了，没什么可说的。不过这里有溢价了，近期我也没算，估计还是10-15%吧。只能说比东西海低，但在朝阳高总价的学区房里不算低了，毕竟南部的头部校少，也就是帝景了。有溢价倒未必有风险，就是居住的性价比受影响了。另外升值来讲也略弱于朝阳北部，不占什么便宜。
4、其他的看看望京的呗，陈分的学校也好，科技又得奖了吧。这里过千万的就没什么溢价了，性价比更高，升值也好些。还有嘉铭东区的几个商品房，也都不错，同样是高总价的没什么溢价。这两年东区17630之后的有调剂，2026年估计就不应该调剂了。
仅供参考。
四
Q:
我们俩非京籍，年收入60左右，现在还没孩子，在国贸附近工作。目前手里现金在150，最好是两居，主要考虑通勤和保值，能有一点点增值更好。您有没有推荐的板块，目前看过朝丰家园的回迁房，和瀛海，东坝这几个地儿。
A：
1、如果注重保值，或者说过几年还要置换的话，那建议以朝阳东部为主。北边当然更好，但这预算不好买到合适的，所以先看东边儿吧。
2、朝阳南部和东南一直都不太重视，豆各庄板块是整体走弱20多年了，在没有产业成型的情况下很难逆转。
瀛海估计也都是安置房或回迁房，自住为主。传说过几年能划入亦庄学区，但可能性不大，估计也只是学校挂名而已。也次选吧。
3、东坝看的是那几个保障房小区吧？保值还行，规模大也就弥补了一些弱项。如果是我会先看六号线草房一带的几个，也都是保障房，优势同样是规模大，小型配套更全，学校也挺好的。两边都行，应该是六号线到常营更方便吧？这看自己的通勤吧。
4、另外一点你们的收入高，但首付有点儿低，150得留出10万的税费备用金，能买到的也就300万左右了。如果是首贷资格的话有点儿吃亏。
仅供参考。
五
Q:
目前有一套东城方家胡同小的学区房，50平小两居，计划卖了，加上手里的钱，能有900万首付。看了您的很多文章，担心未来入学人数减少，学区房贬值。想改善住房的同时，兼顾保值。因为孩子四年级马上要直升五中分校，所以计划卖了老房子。想换个三居。我们在朝阳大望桥附近上班，孩子在东城上学，所以考虑东二环或朝阳置换，通勤方便。
目前有两个初步：方案一，考虑二环边上民安小区、海运仓的三居，孩子将来上初中方便，缺点是房子是90年代回迁房；方案二，慈云寺、十里堡的次新房，或金台路万科公园五号，以及附近的三居，买了之后先出租，在东城租房住，等孩子上高中再搬回朝阳。
其它问题：主要是孩子在东城区上学，不想让孩子通勤时间太长，有没有合适的小区 ，想让您推荐一下。另外就是现在有没有必要换？还是等过几年再说？类似方家的老破小学区房未来几年有没有大幅贬值风险？
A：
1、民安和海运仓也是东城的啊，这不还是学区房吗？溢价率差不了太多。回迁房倒无所谓，核心区这种房有的是，房龄也不算太老的，就是普通小区，自己喜欢就行。
慈云寺十里堡的次新，这说具体的吧，我猜不着说的哪个。公园五号自住合适，物业好。升值什么的普通吧，当年房展会的时候我们公司的和万科的展位挨着，他5万我们4万，现在我们的12万了，算是略超大盘，五号稍微落后了点儿，四环内这种小区的升值都不算太好。租金应该是比较高的，用升值慢换来的，看自己更重视哪方面了。
2、通勤我不好建议，这还是看自己的体验吧，或者问问中介。我现在很少出门，对交通越来越不熟。有没有必要换的也看自己。
4、过了高峰期也未必是直接贬值，参考各种功能性房产都是过了风口之后涨的慢而已，好几年才逐步降低溢价率。典型的就是各种老公寓，都是涨的慢，但一般都不直接下跌。韩国和台湾省的学区房也这样儿，人口下降后和非学区房相比就涨的慢点儿而已。
仅供参考。
六
Q:
都说老破小不看好了，我在北四环的安慧东里有一套70平的小两居，房龄是90年代的板楼。想置换升级一下，目前选择的是在通州万达片区，选高品质的次新房两居。孩子西城上学，10年内没法过去住，先打算出租。但是现在万达次新房的单价已经要将近快7万了。所以想咨询一下，我是否应该把这个老破小置换了？十年来看通州万达次新房保值增值吗？
A：
1、我没笼统的说过老破小不看好，所有产品类型都是各有优劣，看自己重视什么了。
2、投资一般建议首选朝阳，尤其是需要跟西城换租的，那前提就是租金得高啊。朝阳的平均租金在北京各行政区里是最高的，而郊区多数都略低一些，要不然谁大老远的去租房啊。
假定是700万总价吧，万达估计看的是万方家园，能买90来平的两居，租金应该7000左右，租售比800多。朝阳的话8000多吧，租售比700左右，一般相差10-15%。
3、万方家园挺好的，升值不落后，跟北京大盘基本一致。十年长了点儿，先五年吧，只要品质不下降也基本就是这走势。
仅供参考。
七
Q:
请问北京大兴房价在5年到10年的涨幅，能做到每年5%吗？假定现在以400万买下，五年后能否涨到500万，十年后600万？这种升值的可能性有多少？
A：
1、这我也不知道，更不敢预测。只能列出房价上涨的几个主要因素，自己对照一下吧。不过我看这意思是不是要让升值幅度超过大盘啊？是这意思吗？
2、一般来说房价上涨有三个推动力，一是本地人口增加造成需求增多；二是经济发展产生的不动产红利；三是货币增发造成的贬值，房价也就被动的上涨了。
北京人口在严控之下未必能快速增加，但大兴有可能承接城六区溢出的人群。以南城的居民为主吧，现在丰台加上崇文宣武估计有300万左右的常住人口，自己估算一下有多少人会搬到大兴。不过这有个前提，就是大兴新增的楼盘别太多，那才能促进二手房的升值。
经济发展是肯定的，北京市和大兴都会挺好，这我完全不敢预测，看自己的判断吧。只是要想让大兴房价的升值幅度超过市区，那产业和GDP就得增幅更大才行。
货币增发也是肯定的，幅度不敢说。不过这和大兴没有单独的关系，而是全国性的，只能说北京会吸引到更多的资金流入而已，哪个区发展的更好就吸引到的更多。
3、简单就是这些吧，我不鼓吹炒房，也不敢说五年十年涨多少。北京现在的房子均价相比5年前都没涨什么，只是部分板块上涨了。而大兴也会是这种情况，就算得到利好也未必是普涨，任何时候都是苦乐不均的。先对照一下主要因素吧，然后再具体分析自己看上的板块和小区。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
